Spis treści
Od dawna wskazywano, że przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: „Ustawa”) nie sprawdzają się w aktualnych realiach społeczno-gospodarczych.
Dodatkowo, z analiz dostępnych danych wynika, że niewiele ponad 30% powierzchni Polski jest objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”), a procedury w przedmiocie uchwalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (dalej: „studium”), a następnie MPZP trwają z reguły po kilka lat i nie zawsze kończą się sukcesem. W wielu miejscach przyczynia się to do chaotycznej gospodarki przestrzennej, a także wydłużenia procesów inwestycyjnych z uwagi na konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Utrudniony jest także dostęp do informacji o przeznaczeniu danego terenu oraz ograniczeniach w jego użytkowaniu wynikających z określonego zagospodarowania obszarów sąsiednich. Dotyczy to również inwestycji w infrastrukturę energetyczną, w tym w urządzenia wytwarzające energię.
24 września 2023 r. weszła w życie ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie Ustawy (dalej: „Nowelizacja”). Jej celem jest uproszczenie regulacji planistycznych a także umożliwienie sprawniejszego procedowania i uchwalania aktów prawa miejscowego związanych z gospodarką przestrzenną gmin.
Wprowadzone do Ustawy zmiany nazywane są przez niektórych rewolucyjnymi – jednak głównie dlatego, że w bardzo krótkim czasie samorządy będą musiały wprowadzić je w życie.
Wybrane zmiany wprowadzone Nowelizacją
Zastąpienie studium przez plan ogólny gminy.
Plan ogólny gminy będzie aktem prawa miejscowego, uchwalanym obligatoryjnie dla całego obszaru gminy. Jego ustalenia będą stanowiły podstawę dla MPZP oraz dla decyzji o warunkach zabudowy (dalej: „decyzja WZ”). Ma być to zwięzły dokument, wskazujący najważniejsze informacje odnośnie możliwości zagospodarowania nieruchomości nim objętych.
Zgodnie z Nowelizacją gminy powinny sporządzić plany lokalne do 31 grudnia 2025 r., po tym terminie studia przestaną obowiązywać.
Aby nie spowalniać wdrażanej reformy polityki przestrzennej, Nowelizacja wprowadza możliwość jednoczesnego przygotowywania MPZP oraz planu ogólnego gminy. W związku z tym MPZP nie musi być zgodne z planem ogólnym na etapie projektu, a dopiero na etapie bezpośrednio poprzedzającym jego uchwalenie.
Wprowadzenie zintegrowanego planu inwestycyjnego.
To nowy instrument, który jest niekiedy nazywany „małym MPZP” lub „inwestycyjnym MPZP”. Inwestor (bądź grupa inwestorów) będzie mógł złożyć wniosek o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego (dalej: „ZPI”), który swoim zakresem będzie obejmował inwestycję główną oraz inwestycję uzupełniającą.
Rozwiązanie to przewidziane jest szczególnie na potrzeby dużych zamierzeń inwestycyjnych, których realizacja z reguły wymaga współpracy czy koordynacji działań z lokalnym samorządem w celu stworzenia odpowiedniej infrastruktury – np. komunikacyjnej czy technicznej. Jednym z warunków uchwalenia ZPI będzie zawarcie w formie aktu notarialnego umowy urbanistycznej, która określi wszelkie zobowiązania inwestora wobec gminy, np. w zakresie wyremontowania drogi i wybudowania węzła komunikacyjnego (inwestycje uzupełniające), które będą też służyć obsłudze inwestycji głównej.
W momencie wejścia ZPI w życie MPZP utraci moc w zakresie, w jakim obejmuje teren inwestycji.
Zmiana przepisów dotyczących wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
Nowelizacja w znaczący sposób ogranicza możliwość wydania decyzji WZ, które będą musiały być zgodne z zapisami planu ogólnego oraz będą mogły być wydawane tylko dla określonych w planie ogólnym terenów. Kończy się więc czas, gdy brak na danym terenie obowiązującego MPZP oznaczał, co do zasady, możliwość wydania dla takiego terenu decyzji WZ.
Dodatkowo, decyzja WZ, która stanie się prawomocna po dniu 1 stycznia 2026 r. będzie wygasać po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna. Nie przewidziano możliwości przedłużenia obowiązywania tej decyzji, jak ma to np. miejsce w przypadku decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia. Zaznaczyć jednak należy, że decyzje WZ, które staną się prawomocne przed dniem 1 stycznia 2026 r. zachowają swój bezterminowy charakter.
Wprowadzone zmiany a inwestycje w sektorze energetycznym
Lokalizacja instalacji odnawialnych źródeł energii
Nowelizacja znacznie ogranicza możliwość korzystania z decyzji WZ. Dotyka to również inwestycji w odnawialne źródła energii (dalej: „OZE”), ponieważ zmiana zagospodarowania terenu, dotycząca niezamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii lokalizowanych:
- a) na użytkach rolnych klasy I-III i gruntach leśnych,
- b) na użytkach rolnych klasy IV, o mocy zainstalowanej większej niż 150 kW lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej, oraz
- c) na gruntach innych niż wskazane powyżej, o mocy zainstalowanej większej niż 1000 kW,
następuje na podstawie MPZP. Zatem instalacje OZE o dużej mocy muszą zostać uwzględnione i w planie ogólnym gminy, i w wydanym na jego podstawie MPZP.
Równocześnie wprowadzono przepis umożliwiający zamontowanie na budynkach instalacji OZE wykorzystujących do wytwarzania energii wyłącznie energię promieniowania słonecznego, tj. paneli fotowoltaicznych, jeśli MPZP przewiduje możliwość lokalizacji budynków na danym obszarze. Ograniczenie w lokalizacji wspomnianych instalacji jest możliwe wyłącznie poprzez wskazanie takiego ograniczenia wprost w MPZP.
Tryb uproszczony dla MPZP
Jednym z rozwiązań specjalnych jest wprowadzenie uproszczonego trybu postępowania w przedmiocie uchwalenia bądź też zmiany MPZP. Nowelizacja w szczegółowy sposób traktuje jakie ustalenia mogą być przedmiotem takiego postępowania, a równocześnie dla jakich obszarów i inwestycji nie można zastosować tego trybu. Tryb uproszczony opiera się m.in. na skróceniu poszczególnych terminów (np. na uzyskanie opinii i uzgodnień od poszczególnych organów, czy też na prowadzenie konsultacji społecznych), co ma pozwolić na zamknięcie postępowania w ciągu 3-4 miesięcy od dnia jego wszczęcia.
Postępowanie uproszczone znajdzie zastosowanie do uchwalenia lub zmiany MPZP m.in. w celu wyznaczenia lokalizacji instalacji OZE innych niż elektrownie wiatrowe. Jest to związane z wprowadzeniem wyżej opisanej regulacji, zgodnie z którą instalacje OZE o dużej mocy będą mogły zostać zlokalizowane tylko na obszarach, gdzie MPZP przewiduje powstanie takiej infrastruktury.
Jak wspomniano powyżej, Nowelizacja wprowadza jednak ograniczenia w możliwości stosowania procedury uproszczonej w stosunku do określonych obszarów. Jeśli więc MPZP ma umożliwiać lokalizację instalacji OZE np. na gruntach leśnych lub rolnych klasy I-III, terenach parków narodowych, gruntach zmeliorowanych lub terenach wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości, to będzie musiał być uchwalany bądź też zmieniany w trybie zwykłym.
Konsultacje planów ogólnych gminy
W przypadku, gdy projekt planu ogólnego gminy obejmuje obszar lokalizacji obiektów jądrowych lub składowisk odpadów promieniotwórczych, to projekt ten powinien zaopiniować Prezes Państwowej Agencji Atomistyki. Wymóg ten jest istotny szczególnie dla tych gmin, w których już teraz rozważane jest zlokalizowanie w niedalekiej przyszłości małych reaktorów jądrowych (SMR). Biorąc pod uwagę czasochłonność procedur planistycznych, podmioty planujące wykorzystanie technologii SMR mogą rozważyć włączenie się w prace nad planami ogólnymi w ramach konsultacji społecznych.
Przepisy przejściowe i ich znaczenie dla rozpoczętych prac planistycznych oraz dla inwestycji OZE
Nie wszystkie przepisy Nowelizacji weszły w życie 24 września 2023 r., część z nich zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2025 r., a nawet dopiero 1 stycznia 2026 r. Charakter wprowadzonych zmian, ich zakres i istotność dla procesu planowania zagospodarowania przestrzennego w gminach wymagał przyjęcia szeregu przepisów przejściowych dot. zasad wdrażania nowych regulacji.
Jednym z istotniejszych w naszych rozważaniach przepisów jest art. 58 Nowelizacji, zgodnie z którym do dnia utraty mocy przez studium w danej gminie (tj. do dnia uchwalenia planu ogólnego lub do dnia 31 grudnia 2025 r.) inwestorzy mają możliwość lokalizowania instalacji OZE na podstawie decyzji WZ.
Ponadto należy odnotować, że Nowelizacja reguluje kwestie związane z kontynuacją rozpoczętych już prac nad studiami oraz MPZP. W zależności od stopnia ich zaawansowania zastosowanie znajdą różne przepisy. Przykładowo, zgodnie z art. 65 ust. 2 Nowelizacji do spraw opracowania i uchwalania studiów albo ich zmian stosuje się przepisy dotychczasowe, jeżeli przed dniem wejścia w życie Nowelizacji wystąpiono o opinie i uzgodnienia projektów tych studiów albo ich zmian.
W naszej ocenie, ewentualna konieczność ponowienia opinii lub uzgodnień na skutek wprowadzenia modyfikacji w projekcie studium nie powinna niweczyć prawa do zastosowania przepisów dotychczasowych. Raz już bowiem wystąpiono o opinie i uzgodnienia, co świadczy o odpowiednio dalekim zaawansowaniu prac nad studium. Przyjęcie odmiennej wykładni przywołanego powyżej przepisu prowadziłoby do niezasadnego zniweczenia zaawansowanych prac nad studium. Zmieniona Ustawa nie reguluje bowiem instytucji studium, a tym samym kontynuacja prac nad takim dokumentem nie byłaby możliwa. Taka wykładnia stałaby w sprzeczności z celem stojącym za wprowadzeniem ww. przepisu, którym było zapewnienie możliwości dokończenia zaawansowanej procedury uchwalania studiów na podstawie dotychczasowych przepisów materialnych i procesowych.
Innym przepisem wartym uwagi jest art. 67 Nowelizacji, zgodnie z którym do czasu wejścia w życie planu ogólnego gminy do spraw opracowania i zmiany MPZP stosuje się niektóre przepisy Ustawy w brzmieniu dotychczasowym, jednakże z pewnymi istotnymi odstępstwami. Wyłączono np. obowiązek stwierdzenia przez radę gminy, że MPZP nie narusza ustaleń studium w zakresie lokalizacji urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii oraz ich stref ochronnych.
Rozwiązania przewidziane w Nowelizacji pozwolą na częściowe wykorzystanie prac zrealizowanych przed wejściem jej w życie, przy równoczesnym wdrażaniu przez gminy nowych dokumentów planistycznych.
Autorami artykułu są prawnicy kancelarii KTO Legal, adw. Małgorzata Dębicka i r.pr. Marcin Oszczak
