Zgodnie z art. 678 k.c. (przepis dotyczący umowy najmu ma zastosowanie również do umowy dzierżawy – przyp. Kancelarii) w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Może więc zdarzyć się tak, że umowa zawarta na 20 lub nawet 25 lat może zostać rozwiązana jeśli wydzierżawiający sprzeda grunt, na którym posadowiona jest instalacja fotowoltaiczna. Sposobem uniknięcia takiego ryzyka jest zawarcie jej z tzw. datą pewną.
Czynność prawna (zawarcie umowy) ma datę pewną (art. 81 k.c.) :
1) w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym – od daty dokumentu urzędowego;
2) w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza – od daty wzmianki;
3) w razie opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu dokumentu w postaci elektronicznej – od daty opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu.
W praktyce polega na opatrzeniu dokumentu datą i potwierdzeniu daty przez właściwą osobę urzędową – najczęściej notariusza. Tak dokonane zabezpieczenie zapewnia pełną trwałość umowy na dzierżawę gruntu pod farmę fotowoltaiczną, gdyż według § 2 art. 678 k.c. uprawnienie do wypowiedzenia najmu (i dzierżawy – przyp. Kancelarii) nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu (i dzierżawy – przyp. Kancelarii) była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Na potrzebny inwestycji fotowoltaicznej rekomendujemy oprócz zachowania formy pisemnej zabezpieczenie jej właśnie przy wykorzystaniu daty pewnej.
O dodatkowych gwarancjach w umowach dzierżawy gruntu na potrzeby farmy fotowoltaicznej pozwalających uniknąć problemów związanych z egzekucją, upadłością lub restrukturyzacją właściciela gruntu w następnej publikacji.
Wojciech Basiewicz – Radca prawny, absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMK w Toruniu oraz Wydziału Prawa, Administracji i Ekonomii we Wrocławiu. Doświadczenie zawodowe zdobywał, w renomowanych wrocławskich kancelariach, specjalizując się m.in. procesach sądowych w sprawach gospodarczych, obsłudze bankowych portfeli wierzytelności, due diligence. W latach 2009 – 2014 kierował zespołem prawnym jednej z największych kancelarii prawnych w Polsce. Aktualnie prowadzi Kancelarię Basiewicz Kasprzyk Sp.p. z siedzibą we Wrocławiu. Reprezentuje klientów w postępowaniach sądowych, restrukturyzacyjnych oraz upadłościowych. Wspiera przedsiębiorców w bieżącej działalności, a od kilku lat specjalizuje się w przede wszystkim w prawie energetycznym doradzając klientom w procesach uzyskiwania koncesji OPC oraz OZE, a także w postępowaniach przed Urzędem Regulacji Energetyki.
Konsultacja: Kacper Szulecki
